Napjainkra a hajdanvolt házmester szerepét a közös képviselő vette át, aki önállóan intézi a rábízott ingatlan ügyeit. De mit tegyenek a társasház lakástulajdonosai, ha azt tapasztalják, hogy a közös képviselő elhanyagolja a feladatait, netalán készakarva saját zsebre dolgozik, lenyúlva a lakástulajdonosok pénzét? Nem is gondolná, hogy ennek hányféle módja van, amit egy rosszindulatú közös képviselő elkövethet:
– felújítási és karbantartási munkák túlszámlázása,
– közös helységek saját zsebre történő bérbeadása,
– az üzemelési és felújítási számlákon, házipénztárban lévő pénz lenyúlása.
Mindezeket vajon hogyan előzhetik és akadályozhatják meg a tulajdonosok, vagy a számvizsgáló bizottság tagjai?
Ha nem törődsz bele, hogy a közös képviselőd átver és megkárosít a többi tulajdonossal együtt, ezért még időben le akarod váltani, akkor mindenképp javaslom elolvasásra a honlapomon megrendelhető könyveket, amely közérthető módon mutatja be a társasházakban előforduló problémákat és azok megoldásait. A kiadvány e-könyv formában is kapható, és részletesen taglalja, hogy:
– tulajdonosként mik a jogaid, és hogyan érvényesítsd azokat,
– hogyan végezz átvilágítást a társasház bevételeiről és kiadásairól,
– hogyan számoltathatod el a közös képviselőt,
– hogyan válthatjátok le a közös képviselőt,
– hová és milyen módon fordulhattok jogorvoslatért úgy, hogy annak eredménye is legyen – abban az esetben, amikor már nem marad egyéb lehetőség, mint a közös képviselő feljelentése.
A közös képviselőnek a számviteli és társasházi törvény értelmében kötelessége minden évben beszámolót, mérleget és költségvetési javaslatot készítenie. Sajnos a tulajdonosok a beszámolót sokszor átnézés, alapos elolvasás nélkül kidobják, pedig általában elég lenne csak átfutni, hogy máris gyanút fogjanak, és ránézésre kiszúrják a túlszámlázott vagy a valóságban el nem végzett munkákat.
Egy lakóközösségnek legalább évente egyszer kötelező társasházi közgyűlést tartani. Ez még a koronavírusra való hivatkozással sem maradhat el, és az is gyanús, amikor a tulajdonosok számára nem megfelelő helyen, vagy időpontban tartják. Minden lakástulajdonos jól felfogott érdeke (bármennyire is nem érdekli vagy nyűgnek érzi), hogy részt vegyen a lakógyűlésen, és a saját érdekeit kifejezve szavazzon.
Számvizsgáló Bizottsági tagnak lenni komoly felelősség, amiről egyeseknek fogalma sincs, vagy nem tudatosul bennük, csak az esetleges tiszteletdíj lebeg a szemük előtt, míg az elvégzendő ellenőrzési feladataikat bizony sokszor nem kellő alapossággal végzik el. A számvizsgáló bizottság tagjainak feladata ellenőrizni a közös képviselő munkáját, és észrevenni az általa esetlegesen elkövetett hibákat és lenyúlásokat. A SZB tagjainak kötelessége az éves beszámoló, a számlák, bankszámlakivonatok, pénztárbizonylatok és a házipénztár egyenlegének ellenőrzése egyaránt. Amennyiben ennek a feladatuknak nem tesznek eleget, történhet sikkasztás, pénzlenyúlás, miközben ez esetben kötelességük lenne a közös képviselő leváltásának kezdeményezése, vagy akár annak feljelentése is.
A nagyobb felújítási munkák megbízási szerződésének aláírása előtt a számvizsgáló bizottság tagjainak ragaszkodni kell ahhoz, hogy a közös képviselő három kivitelezőtől kérjen árajánlatot – és ezek valóságtartalmáról győződjenek is meg! Mert ezek híján könnyen olyan haver kaphatja a megbízást, aki a túlárazott munkadíj egy részét visszacsúsztatja a házmester zsebébe.
A számvizsgáló bizottsági tagoknak ajánlom a második könyvem, ami a társasházi törvénynek a rájuk vonatkozó rendelkezéseit, jogaikat és kötelezettségeiket magyarázza el közérthetően, életszerű példákkal szemléltetve.
Végezetül tekintsük át a társasházi SZMSZ tartalmát. A leggyakoribb hiba, hogy az SZMSZ mindössze szimplán a társasházi törvény idézése és nem taglalja a társasházi törvényben nem szabályozott kérdéseket. Pedig a társasházi SZMSZ-nek ezek lennének a legfontosabb részei:
– a közgyűlések összehívásának, lebonyolításának és a határozathozatalok szabályozása,
– az üzemelési költségek költségnemenkénti felosztásának meghatározása,
– a felújítási alap képzésének és felhasználási módjának szabályozása,
– a közös költséget nem, vagy azt késve fizetők elleni intézkedések és fellépések szabályozása,
– a közös költséggel tartozókra ható nyomásgyakorló eszközök meghatározása (pl. a közműszolgáltatások lehetséges korlátozásának leírása),
– a tartozások rendezésének peren kívüli megállapodási formáinak szabályozása – ugyanis így jóval egyszerűbb és olcsóbb a megegyezés, mint amikor már behajtóhoz kerül a tartozások beszedése.